2021年上半年，調(diào)控政策頻繁，房企融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)急于“收傘”，地方政策收緊。在“房住不炒”主基調(diào)下，調(diào)控層層疊加，前三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管被不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)22城土地集中出讓政策也從第二輪起迎來(lái)新規(guī)。多個(gè)部門(mén)協(xié)同整治市場(chǎng)秩序、落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，地方政府也在不斷落實(shí)城市主體責(zé)任。
下半年隨著市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個(gè)人按揭貸款邊際出現(xiàn)了一定的改善。央行第三季度例會(huì)定調(diào)“兩維護(hù)”，政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的政策大環(huán)境下，2021年以來(lái)，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)度持續(xù)提升。
值得注意的是，2021年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。房企打折降價(jià)常態(tài)化，即便是原先的熱點(diǎn)城市廣州，過(guò)半樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價(jià)幅度多達(dá)30%。
受此影響，長(zhǎng)春、昆明、岳陽(yáng)等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。
如長(zhǎng)春發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)令房企不得低于9折銷(xiāo)售。又如天津住建委約談各大開(kāi)發(fā)商，要求房?jī)r(jià)降幅達(dá)5%的樓盤(pán)上報(bào)區(qū)住建委，房?jī)r(jià)降幅達(dá)10%上報(bào)市住建委，房?jī)r(jià)降幅達(dá)15%禁止銷(xiāo)售并關(guān)閉網(wǎng)簽。
長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧等39城通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市，主要涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如長(zhǎng)春給予人才、農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下新建商品住宅的各類(lèi)人才、進(jìn)城農(nóng)民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼。
綜合來(lái)看，2021年政策有收有放，上半年大多數(shù)都是調(diào)控收緊的政策，下半年出臺(tái)了相關(guān)的放松政策。
展望2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。
短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線(xiàn)城市，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢(shì)性下降。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。